Рассадин В.Б. Использование ландшафтной информации для целей кадастровой оценки - ЭБТ - Каталог статей

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) – комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату. Проводилась на территории Тюменской области в течение 2001-2003 гг. Согласно ЗК РФ выделяется 7 категорий земель. В соответствии с этим каждая категория оценивалась отдельно. Для каждой категории земель была разработана методика государственной кадастровой оценки [1,2,3,4]. Данные методики были проанализированы на предмет учета экологических факторов (условий) при проведении кадастровой оценки, а также насколько и как при этом использовался ландшафтный подход.Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Оценка земель населенных пунктов проводилась в границах кадастровых кварталов, по 14 видам функционального использования. Методика основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. Выделяются статистическая и экспертно-аналитическая составляющие методики. Статистическая составляющая методики применяется при условии наличия в городах достаточного количества сделок, совершаемых ежегодно с объектами недвижимости определенного вида функционального использования и равномерно распределенных в границах поселения. Экспертно-аналитическая составляющая методики позволяет определить коэффициенты относительной ценности кадастровых кварталов, проводится на основе вопросника типовых анкет.

При кадастровой оценке земель поселений учитывались следующие группы экологических факторов: рекреационная и ландшафтная ценность территории, состояние окружающей среды [5].

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Земли сельскохозяйственного назначения. Объектами кадастровой оценки являются сельскохозяйственные угодья акционерных, кооперативных и государственных предприятий, крестьянских (фермерских) хозяйств, фонда перераспределения земель, сельскохозяйственные угодья сельских и районных (городских) администраций за чертой населенных пунктов в разрезе муниципальных образований.

Оценка земель производилась с учетом нескольких факторов: показатель плодородия почвы (разновидности или группы почв) – относительная величина, измеряемая в баллах бонитета; показатель технологических свойств почвы (определяется с учетом влияния энергоемкости, контурности, каменистости, рельефа); показатель местоположения (величина эквивалентного расстояния в км до пунктов реализации и баз снабжения материально-техническими ресурсами, рассчитываемая с учетом объемов и классов грузов и качества дорог) [6].

При кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения не были учтены такие экологические факторы как загрязненность почвенного покрова, деградационные процессы (ухудшающие плодородие почв – развитие ветровой и водной эрозии), затопляемость территории и другие. Не бралась во внимание и ландшафтная организация региона.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для её восстановления – вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

Кадастровая стоимость лесных земель определяется на основе капитализации годового расчетного рентного дохода, получаемого в результате хозяйственного использования лесных земель. При оценке земель лесного фонда учитывался только один вид хозяйственной деятельности - рубка леса [7]. Не учитывались при кадастровой оценке запасы дикорастущих пищевых и лекарственных растений (грибы, ягоды, кедровые орехи, лекарственные растения и др.)

К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, а также земли лечебно- оздоровительных местностей и курортов.

При оценке земель особо охраняемых территорий и их объектов были использованы 2 повышающих коэффициента:

– коэффициент ценности экосистем (Кц) - показатель, характеризующий запас биомассы, эффективность и гармоничность структуры природных комплексов.

– коэффициент уникальности биоразнообразия (Ку) - показатель, характеризующий долю видов растений и животных, занесенных в Красную книгу Российской Федерации [8]. Оба эти коэффициента очень усреднены, т.к. взяты по природным зонам.

Использование ландшафтной информации при кадастровой оценки всех категорий земель производилась в очень малых объемах. Чтобы при кадастровой оценке наиболее полнее и точнее учесть все экологические факторы, необходимо применять ландшафтный подход. Для этого необходимо создание ландшафтно-экологических карт. Данные карты создаются с привлечением других тематических картографических источников (а именно карт растительности, геологических, почвенных и геоморфологических, геокриологических карт). Используются также аэро- и космоснимки. С их помощью создается контурная основа, а информация о природных особенностях заносится по тематическим картам и литературным источникам. На ключевых участках проводятся полевые исследования.

При кадастровой оценке в целом предлагается учитывать следующие характеристики геосистем:

1) устойчивость ландшафта - свойство геосистемы активно поддерживать значение своих параметров в пределах, не превышающих критических величин и сохранять определенный характер функционирования, проявляющийся при воздействии на неё возмущающих факторов. Чем выше устойчивость геосистем, тем выше кадастровая стоимость земельных участков (Оценивается в баллах).

2) экологическая ценность - важность экосистемы с данной функцией для сохранения природного комплекса. Высокая экологическая ценность ландшафта должна предполагать высокую кадастровую стоимость. (Оценивается в баллах.)

3) каждая экосистема, обладает рядом функций. Различают функции средообразующие, природоохранные и ресурсные. Чем больше функций выполняет ландшафт, тем выше кадастровая стоимость [9].

Трудность заключается в том, как перевести баллы (качественная оценка) в экономические показатели (руб/га, руб/кв.м.). Предлагается использовать данные показатели как повышающий коэффициент. Но это требует дальнейшей разработки.

Ландшафтный подход может быть применен для кадастровой оценки всех категорий земель. Это сделает кадастровую оценку более точной. Ландшафты, обладающие высокой устойчивость, ценностью, и выполняющие большее количество функций будут иметь большую кадастровую стоимость. Применение данного подхода будет способствовать более рациональному природопользованию.